京七条的分析和判断

“京七条”的分析和判断

10月23日下午，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(简称《意见》)，对即将推出的自住型商品房销售和管理做出七条详细规定。1、“京七条”出台是在北京房价持续上涨，且涨幅较为明显的背景之下出台的。与以往的调控不同的是：首先，此次的调控以城市为单位，而不再出台全国性的统一政策；其次，此次调控的焦点集中在增加“自住性商品住房”的供应上，而不再在抑制需求上做文章了。我们认为，“京七条”对未来各地的调控政策可能起到一定的借鉴意义。　　1、“京七条”出台是在北京房价持续上涨，且涨幅较为明显的背景之下出台的。与以往的调控不同的是：首先，此次的调控以城市为单位，而不再出台全国性的统一政策；其次，此次调控的焦点集中在增加“自住性商品住房”的供应上，而不再在抑制需求上做文章了。我们认为，“京七条”对未来各地的调控政策可能起到一定的借鉴意义。　　2、创新提出自住型商品住房概念。“京七条”主要的创新在于提出了“自住型商品住房”的概念，但其大体的规定与其他城市定义的经济适用房比较类似。此次的创新主要销售价格比周边价格低30%，但五年后转入的增值收益也要上缴30%上。这一条规定考虑到了老百姓的购买能力，有一定的作用。增值收益虽然要上缴30%，但由于初始的售价也低，实际的回报率实际上是更高的(根据公式推算，投资收益率比普通商品房反而要高30%)　　3、房价预期管理成重点。“京七条”明确提出了，到今年年底，要增加2万套自住型商品住房用地的供应。若按每套平均90平米建筑面积估计，大约要增加150万平米的中小户型土地供应。这显然有助于缓解老百姓对市场上“缺房”的预期。不过，对于开发商而言，这类住房由于是采用“限房价、竞地价”的方式出让，所以利润的向上空间几乎没有，只有向下寻找成本控制的空间，总体上吸引力有限，估计只有万科、保利等执行高周转策略的开发商有兴趣参与。　　4、“京七条”短期平抑房价的作用将比较明显，但长期要看能否持续贯彻执行好。从短期来看，这个政策可以减缓刚需购房者的部分焦虑。但是，由于购房条件比较严格，并非所有人均可享受，这是政策效果可能打些折扣的因素之一。其二，明年乃至未来几年，自住性商品住房用地的规模究竟多少，以及是否能够真正贯彻执行下去，此类种种问题还需要观察。保障房拟建数量也一度引起民间神经的亢奋，但地方政府却应者寥寥，鲜有成效。政府关于增加普通住房的供地的政策早已有之，但难点主要是在于落实。　　5、房价调控考核大限临近，当下调控凸显政治意味。9月国房指数公布，北京房价同比上涨20.6%，涨幅居全国之首，房价的快速上扬已多次成为媒体与舆论的焦点，京七条应民意而出台，政治意味大于现实意义。且发文中明确“自住型商品住房”的价格将比周边商品住房低30%左右，周边商品住房价格如何定义却未具体说明，给政策执行留有余地，导致现实中执行力度不及预期，例如从北京目前已经供地的几个“自住型商品住房”看，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。现实中自住型商品房较周边商品房价格低15%左右，执行力度低于预期。　　投资建议　　在此之前，市场对于政策调控的担心历来有之。“京七条”的出台兑现了部分预期，但也不能视为利空出尽。因为，投资者对中国房地产市场长期被高估的问题更加担心。因此，市场对于地产股的投资与交易的热情都大为降低。这是今年地产股表现缺乏亮点的主要原因，而这点也只能依靠时间和房地产市场的调整来消化了。另一方面，从个股的角度，“京七条”对北京的地产股会有些许不利影响，但首开股份、北京城建等相关股票的估值一直较低，显然也提前有所反应。另一方面，北京的土地市场可能会有些变化，为加快土地供应，开发商参与土地一级开发的机会可能更多，金融街、京投银泰等公司不排除有参与的机会。且我们预计该政策对华夏幸福销售影响有限，因为华夏幸福的购房群体主要为在京不具备购房资格且收入较低的人群，与可购买自住型商品住房群体并不重叠，所以维持华夏幸福“推荐”评级。

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