京七条逻辑重返两条腿格局

“京七条”逻辑：重返“两条腿”格局

在不断地试错纠错过程中，北京的房地产调控政策似乎走回了原点。　　10月23日，北京市出台了广受关注的“京七条”(《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》)，就在该政策出台的前一天，国家统计局刚刚发布了9月份70个大中城市房价指数，北京房地产价格以20.6%的涨幅引领全国。1998年房改课题组组长、保障房建设最早提议人之一孟晓苏肯定了“京七条”中关于增加商品房供应和关注中低收入人群这两点，“比单纯限购已有了些正面意义”。　　孟晓苏的看法也是业界主流观点。在业界看来，自住型商品房带有浓重的保障性住房色彩。从近年来房地产调控“越调越涨”的局面看，中国房地产业存在的一些深层次问题已经积重难返，调控将势必走进一个制度修复的过程，回归到“保障和市场两条腿走路”的格局。　　只是，与传统意义上的保障房相比，自住型商品房又从定价模式、销售对象上明确了两者之间中端与低端市场的价格与客群梯度。随着今年自住型商品房的强力入市，北京楼市低端有保障、中端有支撑、高端有市场的“三元格局”雏形初现。　　自住型商品房半年前已布局　　北京推出自住型商品房政策并非空穴来风，实际上这种房地产市场的“三元”体系逻辑在今年3月底“新国五条”北京细则落地的过程中，就已经初现端倪。　　今年上半年，在中央“新国五条”的调控思路下，北京市政府出台了最为严厉的落地实施细则。与其他城市单纯挂钩居民收入增长不同，北京在确定今年房价目标时有这样一句表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”　　此前，在“新国五条”北京实施细则中，这句话并未引起太多关注，但实则暗藏玄机，其正成为北京今后严控房价的指导政策。　　4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌在公开场合表示：“(北京)已经出台政策，加强商品房销售价格引导。如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。”同时他还透露，北京市正在研究自住型及改善型商品住房纳入“限价房序列”的管理政策。　　一直遮遮掩掩的北京“限价令”正式走到台前。但对于“限价房序列”的概念，官方却一直语焉不详。对此，杨斌的解释是：“限价房序列管理是一个针对商品房的新概念，主要为解决自住、改善性中等收入‘夹心层’的住房需求。部分适合‘夹心层’的商品房，将纳入该管理序列。而什么样的人具备购买资格、该类房屋上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。”　　一些当时接近北京市住建委的相关人士向记者解读，这次北京酝酿“限价房序列”和传统的限价房存在本质性区别：传统的限价房针对中低收入家庭，其属性是保障房；本次北京市提出了一个“新限价房”概念，其实是满足自住、改善性需求的产权完整的商品房，主要针对的是中等收入家庭。　　直至10月23日，“京七条”出台，从上半年开始一直在“限价房序列”中若隐若现的自住型商品住房概念逐渐清晰。　　“说到底还是之前北京调控政策的延续，针对中端市场施行政策性支持，从供给、需求的层面来影响市场、进而影响房价。”北京市房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示，这种针对中端市场的调控政策是值得支持的，200万元一套左右的中低价位产品，市场占有比例近年来一直是20%左右，而此类产品的价格却在近两年来快速上涨。“得先有了解决中端市场的政策，相应的中端需求才会转向自住商品房的领域，从而缓解目前供需不平衡的格局。”　　“类保障房”平抑房价　　北京市花了半年多酝酿出台自住型商品房的创新概念，同时也在“京七条”的指导意见中明确了这种横空出世的自住型商品房在供应、销售等过程中的诸多限定。如，销售价格低于周边价格的30%；5年内不得转让，5年后上市交易增值收益的30%须上缴；凡符合购房资格的人士均可申请等。同时提出，自住型商品住房的用地可由企业通过“限房价、竞地价”等出让方式竞得。　　虽然表述上仍称为“商品房”，但却以保障房的某些方式来管控，这在业界看来，自住型商品房实则与此前推行的经济适用房、限价房区别不大，都是面向特定群体的具有政策保障性质的商品房。在定价和退出机制上，自住型商品房甚至像是限价房的翻版。　　知名财经评论人士叶檀即认为，自住型商品房是“类保障型商品房”，它与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房。 　　“在短期内供需不平衡的局面难以打破的情况下，‘京七条’的出台意图很明显——通过低于市场价格30%左右的2万套自住型、改善型商品住房的入市，迅速拉低整体销售均价，使得房价较去年呈现出平稳上升的局面。此外，自住型商品住房的入市将有助于缓解购房者对房价上涨的预期。”世联地产研究部相关负责人认为。　　而从往年的市场情况看，加大保障性住房的供应，对缓解供需关系、平抑房价确实颇有成效。　　“从北京市场以往库存与市场关系来看，库存在8万套供求左右时是个均衡点，而前一段时间已经到了6万套。北京市政府今年将推出2万套自住型商品住房供应市场，这也意味着库存有望回到8万套供求均衡点，通过调节供需的方式来平抑房价。”陈志说。 　　而根据亚豪机构的统计数据显示，目前每年北京商品住宅的成交量在10万~11万套之间，如果明年能够实现5万套的自住型商品住房供应，就将占到市场总供应量的40%~50%。按照这个比例，自住型商品房的购买对象基本已经可以涵盖目前购房市场的主力“刚需”客群。　　公租房供应进度或微调　　“京七条”的意图跃然纸上，但据业界分析更深层次的影响是，保障性住房体系或将由此产生微调。　　近日，北京某开发商向记者透露，在最近“京七条”自住型商品房政策出台前不久，该开发商曾向所在的区相关部门上报了其利用自有用地建设公租房项目的申请，在区相关部门向市住房保障办提交后，得到的答复是：2011年发布的《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》文件中，部分有关政策条款或将在年底前废止，减少这类项目的审批，推出并加大自住型商品房的供应。　　对此答复，上述开发商认为，之所以减少公租房项目的审批，首先可能公租房的供应量已达到一个目标，而当前的房价地价上涨过快则是亟待解决的问题，因此现阶段提出大量供应自住型商品房是为了缓解当前供求矛盾。　　“据我所知道的情况是，北京市有这样的想法，公租房的建设速度会暂缓，调整公租房每年在市场上所占比例，将自住型商品房纳入到保障房体系，类似于限价房与经适房。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对记者表示。　　“从全国调控的格局来看，一线城市是供需最不平衡的地方，尤其是北京，且北京由于来自外地真实需求众多，因此需求层次差异化明显。”世联地产上述人士表示，随着未来自住型商品住宅的加大供应，预计北京未来将逐步走向新加坡式的房地产市场，即以公屋为主，私有住宅为辅。　　该人士同时认为，自住型商品住房本质上也是一种经济适用房，由于受益群众广，在实际分配操作中是否有寻租等现象值得关注。另外允许企事业单位和相关机构自主开发建设自住型商品住房，衍生出来的权力分房可能使得真正需要的“夹心群体”受益有限。“此外，5年后入市转让则面临着周边地段、同品质的住房价格难以界定的情况。因此新政在后期如何杜绝寻租现象，加大分配环节的透明性等方面仍需进一步完善。”　　“总体来说，自住型商品房与市场需求、房价凶猛上涨、政府用地指标完成、调控思路有关。但是有一个特点，这种住房保障类型都是短期的，今后的住房保障可能会有更多类型的住房保障体系出现。目的就是短期内缓和阶段性出现的问题。”谢逸枫表示，长期来看，政府还是应该把住房体系的完善，作为市场调控的长效机制。

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